03 — CASE STUDIES
실제 프로젝트에서 반복 검증해온 유형별 접근입니다. 개별 주소·수치는 공개하지 않으며, 성과는 프로젝트별로 상이합니다.
접근성이 낮아 임차 문의가 끊긴 고층 공실. 임대료를 낮춰도 장기 공실이 이어지는 상태.
'지나가다 들르는 공간'이 아니라 '목적을 갖고 찾아오는 공간'으로 전환. 프라이빗 모임·촬영 수요에 맞춘 콘셉트와 예약제 운영구조 설계.
시간 단위 예약 기반의 운영수익 구조 확보. 접근성의 약점이 '프라이빗함'이라는 강점으로 전환.
판단 포인트목적형 수요는 계단을 오릅니다. 걸어 올라올 이유(가격·프라이빗·콘셉트)를 설계할 수 있는가가 관건입니다.
※ 수치·성과는 프로젝트별로 상이합니다.
채광과 개방감이 없어 일반 업종 임대가 어려운 지하층. 낮은 임대료에도 수요가 제한적.
밀폐감을 '프라이빗'으로 재해석. 방음·조명·콘셉트 설계로 소모임과 파티에 특화된 공간을 구성하고, 야간·주말 수요를 흡수하는 예약제 운영.
주말·야간 중심의 가동률 확보. 지하라는 조건이 오히려 차별점이 된 사례.
판단 포인트지하의 적은 어둠이 아니라 습기·환기입니다. 설비 개선 비용 대비 임대료 절감분을 먼저 계산해야 합니다.
※ 수치·성과는 프로젝트별로 상이합니다.
관광 상권 안에 있지만 층·위치 조건 때문에 상시 영업 업종이 들어오기 어려운 공간.
여행객과 현대인의 휴식 수요에 맞춘 스테이형 공간대여 모델 적용. 체크인 자동화와 예약제 중심의 무인 운영구조 설계.
관광 수요와 연결된 예약 기반 수익구조. 상권은 그대로, 공간의 '역할'만 바꾼 사례.
판단 포인트상권의 수요를 그대로 쓰되 업종만 바꿉니다. 인허가·용도 검토가 첫 단추입니다.
※ 수치·성과는 프로젝트별로 상이합니다.
인건비와 고정비 부담이 큰 유인 카페. 매출 대비 운영비가 높아 수익이 나지 않는 구조.
유인 운영을 무인·예약제 구조로 전환. 키오스크·원격관리·운영 프로세스 설계로 비용구조를 바꾸되, 공간 경험은 유지.
고정비를 낮춘 운영구조로 손익 개선. 무인은 '사람이 없는 사업'이 아니라 '프로세스가 있는 사업'임을 보여준 사례.
판단 포인트매출을 올리기 전에 비용구조부터 바꿉니다. 같은 매출도 구조가 바뀌면 수익이 됩니다.
※ 수치·성과는 프로젝트별로 상이합니다.
임대 문의가 사라진 장기 공실. 건물 전체의 인상과 가치까지 끌어내리는 상태.
공실 진단 → 수익모델 설계 → 마스터리스·수익쉐어 등 계약구조 협의 → 목적형 공간으로 개발·운영. 임대인은 공실 리스크를 줄이고 운영수익을 공유.
'기다리는 임대'에서 '운영되는 공간'으로 전환. 임대수익 개선과 건물 가치 상승까지 연결.
판단 포인트임대료를 더 낮추는 것은 답이 아닙니다. 공간의 용도 자체를 다시 설계할 시점입니다.
※ 계약·수익 구조는 프로젝트별 협의에 따라 다릅니다.
단일 임차인에게 의존하던 건물이 통째로 비면서, 전 층이 동시에 공실이 된 상태. 단일 업종 재임대는 장기화 위험.
층별 조건(접근성·채광·면적)에 맞춰 서로 다른 목적의 공간을 조합 설계 — 저층은 유동 수요, 중층은 모임·업무, 상층은 프라이빗·스테이. 하나의 운영 시스템으로 통합 관리.
단일 임차 리스크를 분산한 복합 수익구조. 층별 수요가 서로를 보완하며 건물 전체의 가동률을 지지.
판단 포인트건물은 한 명의 세입자가 아니라 하나의 포트폴리오입니다. 층마다 다른 수요를 설계해 리스크를 나눕니다.
※ 계약·수익 구조는 프로젝트별 협의에 따라 다릅니다.
유동인구가 적은 주거지 이면의 소형 공실. 상권 논리로는 들어올 업종이 없는 자리.
상권이 아니라 '반경 도보 10분의 생활 수요'를 겨냥 — 스터디룸, 소모임, 키즈, 무인카페 등 동네가 반복 사용하는 목적형 공간으로 설계. 소형 면적에 맞는 무인·저고정비 구조.
재방문 중심의 안정적 예약 수요 확보. 화려하지 않지만 꾸준히 벌어주는 '동네의 인프라'가 된 사례.
판단 포인트소형 공간의 답은 회전율이 아니라 재방문율입니다. 동네 수요는 배신하지 않습니다.
※ 수치·성과는 프로젝트별로 상이합니다.
PROCESS
감이 아니라 절차로 진행합니다. 각 단계에서 '중단'이라는 결론도 가능합니다 — 그것이 실패확률을 줄이는 방식입니다.
입지·면적·층·설비·법적 용도·주변 수요를 데이터로 진단합니다.
반경 내 예약 수요(모임·스터디·촬영·스테이 등)와 경쟁 공급을 분석합니다.
목적형 콘셉트, 가격구조, 예상 가동률 기반의 수익 시나리오를 설계합니다.
일반임대·마스터리스·수익쉐어·위탁운영 중 임대인에게 유리한 구조를 협의합니다.
목적에 맞는 최소·최적의 시공. 예쁜 공간이 아니라 예약되는 공간을 만듭니다.
SPMS 기반 무인운영 세팅, 플랫폼 입점, 데이터 리포트로 성과를 관리합니다.
FOR LANDLORDS · REALTORS
아래 조건의 공실을 보유하셨거나 중개 중이시라면, 부담 없이 제안해주세요. 검토 후 개발 가능 여부와 구조를 회신드립니다.
지하철·정류장 도보권의 고층·지하 공실
6개월 이상 임차인을 찾지 못한 상가·사무 공간
전체 또는 여러 층이 비어 있는 중소형 건물
영업 중이나 수익이 나지 않는 카페·매장·시설